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Los alquileres de inmuebles logísticos volverán a subir en 2023 

La dirección de Prologis, propietario y operador de almacenes logísticos, señala que la demanda de espacio se mantiene firme y que los fundamentos del arrendamiento son sólidos. 

“Con respecto a nuestros mercados y las actividades de arrendamiento, la conclusión es que las condiciones siguen siendo saludables y hay poco que vemos a través de nuestros resultados o métricas propias que apuntan a una desaceleración significativa”, dijo el director financiero Tim Arndt a los analistas el miércoles en la llamada de ganancias del cuarto trimestre. 

Prologis (NYSE: PLD) comunicó el miércoles antes de la apertura del mercado unos fondos de operaciones básicos (FFO) de 1,24 dólares por acción, 3 centavos menos que el consenso, pero 12 centavos más que en el mismo periodo del año anterior.

La ocupación de su cartera fue del 98,2% en el periodo, con más del 99% del espacio disponible alquilado o en negociación. Los arrendamientos iniciados representaron 42,5 millones de pies cuadrados de espacio, un 23% menos que el ritmo récord establecido hace un año. 

El crecimiento de los alquileres fue del 5% en el cuarto trimestre, lo que eleva al 28% el crecimiento para todo el año 2022. La variación neta efectiva de los alquileres (a lo largo de toda la duración del contrato) fue del 50,6%, casi 18 puntos porcentuales más interanualmente, pero 910 puntos básicos menos que en el tercer trimestre. Sin embargo, la totalidad del descenso secuencial estuvo ligado a un cambio en el mix y no es indicativo de un ablandamiento de los alquileres de mercado. 

“Vemos una normalización de la demanda que, combinada con una baja tasa de vacantes, sigue traduciéndose en un aumento significativo de los alquileres”, añadió Arndt. 

Tabla: Indicadores clave de rendimiento de Prologis

Prologis prevé que los alquileres crezcan un 10% en EE.UU. este año y un 9% a escala mundial. Esta cifra es más de 500 puntos básicos superior en las costas estadounidenses. Además, Arndt señaló que las previsiones anteriores de la empresa presentaban cierto conservadurismo. 

Arndt afirmó que los 565 millones de pies cuadrados de espacio en desarrollo harán que la desocupación pase del 3% actual a aproximadamente el 4% a finales de año, a medida que estos centros vayan entrando en funcionamiento. Pero un aumento de los plazos de decisión en relación con los planes de arrendamiento incrementales, dada la inestabilidad de las perspectivas macroeconómicas, podría lastrar el inicio de las promociones, haciendo que las tasas de vacantes vuelvan a bajar en 2024 y años posteriores. 

Los meses reales de oferta, que comparan las vacantes actuales más las promociones en curso con la absorción neta final, aumentaron a 25 meses desde los 22 meses del tercer trimestre y los 18 meses de finales del segundo trimestre. Sin embargo, el indicador de disponibilidad de espacio sigue estando muy por debajo de la media de 36 meses de la última década. 

Las previsiones de Prologis para 2023 apuntan a un crecimiento del FFO básico del 6% en el punto medio de una horquilla de entre 5,40 y 5,50 dólares por acción. La previsión se sitúa ligeramente por debajo de la estimación de consenso de 5,58 dólares en el momento de la impresión. Se espera que la ocupación media se sitúe entre el 96,5% y el 97,5%. 

Se espera que los ingresos netos de explotación en efectivo en las mismas tiendas aumenten entre un 8,5% y un 9,5% interanual. La dirección afirma que la tasa de crecimiento está en gran parte prevista, ya que la mayor parte de los arrendamientos de 2023 están contabilizados y la cartera tiene un valor de mercado de los arrendamientos cercano al 70%. 

“Los clientes no tienen la mentalidad de acaparar espacio porque si no lo hacemos nosotros, lo hará otro. Creo que el mercado se ha racionalizado en lo que respecta al ritmo de la demanda de alquiler y la gente está siendo más reflexiva a la hora de adquirir espacio”, declaró Hamid Moghadam, cofundador y Consejero Delegado. 

Según Moghadam, la desocupación tendría que situarse entre el 7% y el 8%, y mantenerse en ese nivel, para que los alquileres del mercado se redujeran. Moghadam calcula que se necesitarían entre 1 y 3 billones de metros cuadrados de espacio sin arrendar. 

“En los 20 años que llevo en esto, es la mayor desconexión que he visto entre la macroeconomía y las perspectivas de nuestro negocio”, afirma Moghadam. “En ausencia de un escenario de guerra nuclear, no veo que las tasas de vacantes lleguen a un nivel que conduzca a una reducción de los alquileres”. 

Prologis cerró el año con más de 4 billones de dólares de liquidez y una capacidad de inversión total de 20 billones.